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RELAZIONE TECNICA DI COMPRAVENDITA.

Conformità urbanistica e catastale.

 

 

Di seguito una breve guida su cos'è la relazione tecnica di compravendita, quando è obbligatoria, le verifiche, le difformità, le soluzioni agli abusi, i costi e le informazioni circa il soggetto (acquirente o venditore) che dovrà pagare il tecnico.

 

Che cos'è la relazione tecnica di compravendita

o nota tecnica notarile?

La Relazione Tecnica è uno strumento, redatto da un Ingegnere, Architetto o Geometra, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di contratto, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

 

Quando è necessaria la verifica delle conformità o la relazione tecnica di compravendita?

In caso di compravendita o di specifici interventi edilizi (vedi approfondimento) dove è prevista l'asseverazione da parte di un tecnico. Inoltre, molti istituti bancari la richiedono al fine di concedere un mutuo. 

 

Cosa occorre verificare?

  • Conformità urbanistica: occorre verificare e confrontare i/il titolo/i abilitativo/i autorizzativo/i con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio con lo stato di fatto in cui versa l'immobile.

Negli anni si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare, la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Nell'eventualita anche Concessione in sanatoria se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono. Inoltre, per opere minori si sono susseguite DIA, SCIA e CILA.

 

  • Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile.(vedi approfondimenti)
  • Abitabilità: nonostante un orientamento assolutamente minoritario, che ha dedotto dalla mancanza di abitabilità la nullità del contratto, si deve ritenere che l'assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito dell'agibilità o abitabilità.(approfondimenti abitabilità)
  • Attestato di prestazione energetica APE:obbligatorio in caso di vendita (approfondimenti, attestato di prestazione energetica)

 

 

Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo(l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. 
  • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.

Per quanto riguarda Firenze, esistono altri tipi di provvedimenti che comportano il semplice deposito dello stato di fatto in cui si trova l'immobile. Esite inoltre una lista di "piccoli abusi" che non necessitano della sanatoria.

  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc. 
  • Diversa destinazione d'uso (vedi approfondimenti)

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita, l'importante è segnalarli nella relazione.

Edifici realizzati prima del 1967

Se l'immobile è stato realizzato prima del 1/09/67 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nel rogito è del proprietario.

Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica. Occorre però dichiarare che l'immobile è stato realizzato precedentemente a tale data e che successivamente non sono state realizzate opere che avrebbero potuto incidere sulla conformità dell'appartamento.

 

Rischi e responsabilità

Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. LA RESPONSABILITA' E' QUINDI DEL VENDITORE, per questo motivo è importante affidarsi a tecnici con esperienza. Noi consigliamo di verificare la regolarità prima possibile, nel caso l'immobile dovesse avere dei vizi. 

 

 

FONTE INFORMAZIONI: MIOAFFITTO NEWS